各市住房城乡建设局、城市行政执法管理局、公积金中心，太原市房产局、园林局：

    为深入贯彻落实习近平总书记关于新冠肺炎疫情防控工作重要指示精神和山西省委“统筹抓好疫情防控和经济社会发展”决策部署，积极推进住房城乡建设行业企业复工复产，指导其有效化解疫情防控带来的法律风险，我厅组织编印了《住房城乡建设企业应对新冠肺炎疫情法律风险指导意见》，请指导住房城乡建设行业各相关企业参照使用。

 

山西省住房和城乡建设厅

2020年3月11日

 

住房城乡建设企业应对新冠肺炎疫情法律风险指导意见

    新冠肺炎疫情发生以来，全国采取了严格的风险防控措施。目前，疫情防控形势向好，各项工作有序推进。为帮助住房城乡建设行业企业有效防范和化解疫情防控带来的法律风险，特制定本意见。

    一、建设工程施工合同履约风险

    （一）工期延误

    受到新冠肺炎疫情影响，绝大部分施工企业不能按照原定的复工时间开工，对施工进度产生影响，造成工期延误。

    应对建议：根据山西省住房和城乡建设厅《关于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间建设工程计价有关工作的通知》（晋建标字〔2020〕15号）要求，疫情防控期间在建项目未复工，工期应予以顺延。顺延工期计算从山西省政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应（2020年1月25日）之日起至疫情防控结束之日止。合同工期内已考虑的正常冬季停工时间不计算在顺延工期内。疫情防控期间在建项目已复工或已签订合同未开工，建设工程合同双方应结合实际合理确定顺延工期。

    （二）费用增加和材料价格上涨

    复工时间推迟，造成施工企业留守人员工资支出增加及停工期间机械租赁费用增加。疫情解除后集中开工施工，可能导致主要建筑材料需求的集中爆发，从而导致材料价格较大幅度的上涨。

    应对建议：合同有约定的从其约定，没有约定的根据公平原则，综合考虑损失大小和各方受益情况、风险承受能力、履约表现等因素，由建设单位和施工企业共同协商，合理分担。因疫情防控导致人工、材料、机械价格发生超出正常市场风险范围的重大变化，合同对价格调整有约定的从其约定，合同没有约定的，可以依据《山西省住房和城乡建设厅关于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间建设工程计价有关工作的通知》（晋建标字〔2020〕15号）等我省建设工程计价依据中有关价格风险分担的原则协商调整。

    施工企业可参照《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）19.1条的约定，就因疫情和管制措施产生和增加的费用，向发包方提出追加费用要求。同时，需要留存好相关的证据，证明是否带来影响，带来什么样的影响等。履行通知义务时，可以通过拍照、录像、邮寄（注明邮寄内容）、公证、电子邮件等方式保留对方签收的证明；损失索赔时，损失金额需要有计算的依据及佐证材料等。

    不可抗力发生后，合同双方均有义务采取有效措施防止损失扩大，由于没有采取适当措施致使损失扩大的，当事人不得就扩大的损失要求赔偿。

    （三）可能对PPP项目合同造成影响

    建设期的项目由于所在地政府要求推迟复工致使建设期延期，而运营期的项目存在运营收入减少、运营期成本增加等情况。

    应对建议：启动PPP项目合同再谈判是应对本次疫情的最佳手段。因新冠肺炎疫情爆发，PPP项目多方利益受到影响，作为社会资本，应根据新冠肺炎疫情对合同履行的影响采取相应的救济方式。如新冠肺炎疫情致使PPP项目合作期延长，并未使得项目成本增加，则属于不可抗力，可免除社会资本建设期逾期的违约责任。如新冠肺炎疫情不仅造成PPP项目合作期延长，且出现建设运营成本增加等情形，应通过再谈判的方式按照公平原则对双方的权利和义务做出新的安排，以实现合同目的。即便是PPP合同将瘟疫明确约定为不可抗力，启动合同再谈判也是最好的应对新冠肺炎疫情的方式，有利于保护PPP项目多方利益和项目整体利益。

    二、建设单位施工许可证延期的法律风险

    本次疫情对建设工程领域的影响较为严重，部分工程建设单位领取的施工许可证至疫情得到有效控制可以开工时，可能已经届满或者临近三个月。

    应对建议：根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》等规定及疫情影响实际情况，建设单位应当向发证机关及时进行询问，并申请延期，承包单位也应及时提醒建设单位办理延期手续。如果因本次疫情导致工程停工，建设单位应当在中止施工后的一个月内向建设主管部门进行报告；复工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年再恢复施工的，建设单位则应当报发证机关核验施工许可证。

    三、商品房买卖、租赁合同履约风险

    （一）商品房买卖合同无法按期履行

    疫情影响，房地产开发企业面临逾期交付房屋、逾期办理房屋交易手续和不动产登记等风险。

    应对建议：疫情防控对商品房买卖合同中约定的房屋交付等义务履行有较大影响，但是否构成不可抗力，要具体问题具体分析。如果商品房买卖合同约定的房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记时间等时间节点在疫情防控期间，房地产开发企业因执行政府采取的疫情防控措施延迟复工，导致不能按期履行义务，房地产开发企业可以不可抗力为由，主张将相关时间顺延至企业复工后的合理时间，并免除相应期间不能履约的责任。如商品房买卖合同无法正常履行主要是因为工程合理工期延误、行政机关不能正常办理有关审批事项等因素造成，房地产开发企业可以根据实际情况与买受人协商顺延房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记时间。

    房地产开发企业应对已签订的商品房买卖合同进行全面审核，对已经或者即将发生逾期履行情况的合同，根据项目实际情况重新确定房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记等的合理时间，并按照商品房买卖合同的约定及时通知买受人。

    房地产开发企业应留存相应证据资料，如政府、医疗机构等相关部门出具的疫情公告通知、复工申请文件、消毒防疫照片等相关证据，以证据证明疫情与交付延期之间存在因果关系，适用不可抗力的免责事由。

    （二）认购协议无法按照约定履行

    房地产开发企业与认购人签署的认购协议大多约定了签订商品房买卖合同，如履行期限在疫情防控期间，将因企业不能复工导致认购协议无法按照约定履行。

    应对建议：对于认购协议约定在疫情防控期间签订商品房买卖合同的情况，房地产开发企业应尽快与认购人沟通，重新确定签订时间。除认购人主动要求解除认购协议之外，不提倡协商解除认购协议。

    （三）承租商业用房租金减免

    新冠肺炎疫情爆发导致商场、酒店经营受到严重影响。

    应对建议：在新冠肺炎疫情影响下，按原合同继续履行对承租方的权益有明显重大影响的，承租人可以根据合同法上的情势变更原则单方要求减免租金。另外，疫情发生后，山西省政府出台的《山西省应对疫情支持中小企业共渡难关的若干措施》中明确规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，免收2月份和3月份房租。对租用其他经营用房的鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决，属地政府也可采取适当方式给予补贴。

    四、企业的用工风险

    （一）不能提供正常劳动的职工工资发放问题

    对新冠肺炎患者、疑似病人、密切接触者，在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的职工，工资如何发放。

    应对建议：根据有关法律规定此种情形下企业应当视同提供正常劳动并支付职工正常工作时间工资。

    （二）困难企业劳动者工资发放问题

    企业因疫情影响导致生产经营困难，甚至停产不能复工的，劳动者工资发放问题。

    应对建议：根据规定，山西省范围内企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准为不低于当地最低工资标准的80%，发放至企业复工、复产或者解除劳动关系。

    因建设单位未按照合同约定及时拨付工程款导致疫情防控期间留守施工现场的农民工工资拖欠的，农民工有权向建设单位主张以未结清的工程款为限先行垫付被拖欠的工资。房地产开发企业应按照施工合同约定及时向施工企业支付工程款，并督促施工企业做好农民工工资支付工作。

    （三） 不能提供正常劳动的职工劳动合同问题

    企业已经复工，但劳动者因新型冠状病毒感染患病治疗，或因疑似、密切接触被隔离，不能到岗的，劳动合同能否解除或终止。

    应对建议：根据有关法律规定此种情形下企业不得解除或终止合同。

    五、疫情防控中的个人信息泄露风险

    复工后，企业可能按照行政机关要求或者基于本企业职工人身健康保护考虑，收集、报送职工疑似感染、密切接触史等相关信息。如果企业不能准确区分疫情信息和其他个人信息，以不当方式或者向错误的对象提供有关个人信息，或者有其他违法收集、提供疫情信息的行为，容易越界违法。

    应对建议：企业只能按照医疗机构记载的情况，向法定主体提供合法收集的劳动者感染新冠肺炎情况，不能在没有确定性依据的情况下认定、收集职工有关信息，也不能向法定主体以外的单位或者个人提供职工有关信息。同时，要严格区分疫情信息与个人隐私，做好保密工作，不能向他人泄露更不能公开披露职工隐私信息。

    六、参加诉讼活动的法律风险

    （一）新冠肺炎疫情是否构成诉讼时效中止的法定事由

    构成诉讼时效中止，自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。

    （二）上诉、执行期限方面期限是否可变

    目前法律对上诉、执行期限没有可变性规定，企业即使没有复工或者因政府采取的交通管制等防控措施而无法到达法院，也应及时通过电话、微信、邮件等法院许可的方式提交上诉状、申请书。

    （三）与合同相关的保证期间，撤销权、合同解除权、建设工程优先受偿权等权利的行使期限

    根据法律规定，上述期限属于法律上的除斥期间，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。故当事人在行使前述权利时，应当按照相关法定期限行使，不可因为疫情影响而疏忽大意，最终导致权利因行使期限超过而消灭。

    （四）其他诉讼活动

    疫情防控期间，企业无法开庭、预交诉讼费、举证或调取证据、不能履行生效判决等其他诉讼活动，均可向法院申请顺延期限。企业可根据各地法院发布的指南，采用网上立案、网上调解、网上信访、电话、短信等方式进行相关诉讼、信访活动。